Ordenanza

Art. 1º.- Incorpórese el Anexo Técnico adjunto como disposiciones
complementarias del Reglamento de Edificación y Reglamento de
Zonificación y Subdivisión de la Tierra vigentes.-

Art. 2º.- Derógase, a partir de los sesenta (60) días de promulgada la
presente, toda determinación reglamentaria de la Ordenanza Nro.
903bis/76 y/u Ordenanzas modificatorias y/o complementarias, que se
contraponga con las disposiciones del [1]Anexo Técnico.-

Art. 3º.- Comuníquese, publíquese y archívese.-

FUNDAMENTOS:

Visto que el Reglamento de Zonificación y Subdivisión de la Tierra, y
el de Edificación (Ordenanza 903bis/76) que constituyen el Plan
Regulador de la Ciudad, son las normas vigentes que reglamentan el uso
del suelo y el desarrollo físico de las edificaciones.-

Que a dicho Plan, se han incorporado disposiciones reglamentarias en lo
que hace al uso del suelo, pero se han mantenido inalterables, las
escasas herramientas que definen la morfología urbana.

Y considerando que se han incrementado los índices de construcción en
los últimos dos años, en particular en el área central de la ciudad.-

Que el Reglamento de Edificación cuenta con parámetros obsoletos e
inapropiados para preservar el medio ambiente urbano.-

Que se han multiplicado con ritmo sostenido, la demanda de viviendas y
oficinas en área céntrica, por razones de infraestructura, seguridad y
funcionalidad.-

Que constituyendo la ciudad un organismo de estructura cambiante a
partir de las necesidades que su permanente desarrollo impone, es
imprescindible contar con disposiciones actualizadas que brindan
respuesta a la armonía que debe existir entre las reglamentaciones y
los requerimientos de la comunidad, hasta tanto finalice la redacción
del nuevo Código Urbano en estudio.-

Que la puesta en vigencia de nuevos parámetros, permitiría la
verificación en el uso con anterioridad a la finalización del Código
Urbano, admitiendo eventualmente algún ajuste de los indicadores
reglamentarios.-

Por ello, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, reunido en la Sala de
Sesiones y en uso de sus facultades y atribuciones, ha sancionado la
presente Ordenanza Nº 3137/04, a los treinta días del mes de junio del
año dos mil cuatro.

ANEXO TECNICO: MORFOLOGIA URBANA

1.1. Morfología Urbana

La morfología urbana estará condicionada por las normas generales sobre
"densidad poblacional", FOS, FOT, "altura máxima", "iluminación y
ventilación" y "privacidad" que se determinan en este Anexo y que
integrará el futuro Código Urbano.-

1.2. Densidad Poblacional

A los efectos de determinar la cantidad potencial de habitantes, el
mínimo computable será de cuatro (4) personas por parcela.-

Parámetro urbano que será puesto en vigencia simultáneamente con el
nuevo Código.-

1.3. Factor de Ocupación del Suelo (FOS)

Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el
edificio y la superficie de la parcela.

Para el cálculo del FOS se considerará la proyección horizontal dentro
del predio, de toda la superficie construida o construible.-

1.4. Factor de Ocupación Total (FOT)

Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de
cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en
ella.-

Para el cálculo del FOT se descontará:

- La superficie de aleros y balcones abiertos en tres (3) de sus lados
que no superen el 10% de la superficie máxima construible;

- La superficie de locales no habitables ubicados en sótanos y
semisótanos que no supere el 20% de la superficie máxima construible.-

1.5. Altura Máxima (HMx)

Por sobre los valores de HMx. establecidos en este anexo, solo podrá
construirse locales auxiliares (salidas de escalera), lavaderos y
cuarto de máquinas, tanques de agua, elementos accesorios o servicos
propios del edificio.) que no superen el 10% de la superficie máxima
construible.-

Dichas construcciones deberán retirarse como mínimo 4 m. de la línea de
edificación de perímetro libre y no superarán una altura de 3 m. por
sobre el nivel de la HMx.

1.6. Iluminación, ventilación y privacidad

Las condiciones de iluminación, ventilación y privacidad se
garantizarán de acuerdo a lo que se establece en los puntos
subsiguientes.-

1.7. Espacio Urbano

Se considera espacio urbano al constituido por:

- espacio de vía pública comprendido entre líneas municipales.-

- retiros de frente obligatorios o voluntarios.-

- el centro de manzana no ocupada.-

- retiros laterales de primera.-

-

1.8. Centro Libre de Manzana (CLM)

a) Se considera CLM al espacio interno que resulte del trazado de
líneas paralelas a las líneas municipales a un tercio de las
profundidades promedio de la manzana.-

- En zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales
totalmente inocuos, hasta un 80% del CLM y hasta una altura de 4 m.

Las superficies mencionadas se computan a los efectos del FOS y FOT.

1.9. Retiro de Fondo (RFo)

Las parcelas que no resulten afectadas total o parcialmente (por lo
menos el 10% de la superficie de la parcela) por el C.L.M., se verán
afectadas con los retiros de fondo, que es la línea paralela en toda su
longitud, a los límites del fondo de la parcela que limita el volumen
edificable.-

Se clasificarán de la siguiente manera:

- De Primera: si en todo el ancho del predio, su profundidad no es
inferior a 4 m. ni a la mitad de las edificaciones linderas.-

- De Segunda: si no cumple los requisitos de los Riesgos de Fondo de
Primera, pero su ancho no es inferior a 3 m. en toda su longitud.-

En los terrenos de esquina, el espacio resultante de la aplicación de
la línea de retiro de fondo, correspondiente al lado mayor de la
parcela, podrá tomar dos posiciones: perpendicular o paralelo al lado
mayor.-

f

-en zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales totalmente
inocuos, hasta un 50% del RFo. y hasta una altura de 4 m.

las superficies mencionadas se computan a los efectos del FOS y FOT.-

1.10. Retiros Laterales (RLa)

Los retiros laterales (RLa) se clasificarán de la siguiente manera:

- De Primera: sí en toda su longitud, su ancho no es inferior a 4 m. o
¼ m de la altura de las edificaciones linderas.-

- De Segunda: si no cumple los requisitos establecidos para los Retiros
Laterales de Primera, pero su ancho no es inferior a 2 m. en toda su
longitud.-

-

1.11. Patios entre bloques (PB1)

Los PB1. se clasificarán de la siguiente manera:

- De Primera: si su ancho no es menor al ancho de la parcela
descontándole 1,50 m. y su profundidad no es menor a 9 m. ni a la
semisuma de las alturas de los bloques que separa.-

- De Segunda: si su ancho no es menor al ancho de la parcela
descontándole 1,50 m. y su profundidad no es menor a 4 m. ni a la mitad
de la semisuma de las alturas de los bloques que separa.-

1.12. Patios Comunes (Pco.)

Los Pco. se clasificarán de la siguiente manera:

De Primera: si sus lados no son menores a 4 m. ni a la mitad de la
semisuma de alturas de las edificaciones que lo rodean, y si su
superficie no es menor a 16 m2.-

De Segunda: si sus lados no son inferiores a 3 m., su superficie no es
inferior a 12 m2 ni a un cuarto (1/4) de la semisuma de las alturas de
las edificaciones que lo rodean.-

1.12.1 Espacios Apendiculares

Los espacios apendiculares descubiertos que abran al espacio urbano, a
retiros y a patios, podrán ser utilizados a los efectos de la
iluminación y ventilación de locales, siempre que la abertura de unión
sea igual o mayor que el doble de su profundidad.-

1.13. Normas sobre retiros y patios

a) Para el cómputo de sus dimensiones, se excluirá la proyección
horizontal de cualquier tipo de voladizos sobre los mismos, con
excepción de los retiros de frente o los de fondo y laterales, siempre
que no excedan 0,50 m. de profundidad.-

b) No podrán cubrirse con elementos fijos ni con elementos corredizos
que disminuyan las superficies mínimas exigidas.-

c) En el caso de los patios, podrán dividirse con cercas internas de
1,80 m. de altura máxima, siempre que cada uno de los sectores
resultantes tenga una superficie no inferior al 50% de la superficie
mínima exigida.-

d) Deberá preverse acceso franco para su limpieza.-

1.14. Requerimientos de iluminación y ventilación

Las aperturas para iluminación y ventilación exigidas por el Código de
Edificación podrán abrir a los espacios que se detallan en el siguiente
cuadro:


Cant. Unid. Funciona
Tipo de local
A espacio urbano
A RFo 1º
A RB1 1º
A Pco.1º
A OB1 2º
A Rfo 2º
A Rla. 2º
A Pco.2º
U.F. única p/plta.
1º y 3º
SI
SI
SI
NO
Más de 1 U.F.
1º y 3º
SI
SI
NO
NO
Una o más U.F.
Otros
tipos
SI
SI
SI
NO

1.15. Determinación de alturas máximas edificables (HMx):

En los distritos C.1., C.2., C.2.1., R1 y R2 la altura máxima
edificable sobre línea de edificación será el equivalente a P.B. y tres
pisos o 13 m., con parapeto de azotea incluido.-

En los distritos C.1., C.2. y R.1. se podrá aumentar la altura de la
construcción entre medianeras, un piso por cada 4 m. de retiro de
frente con respecto a la línea de edificación, con un máximo de PB y
cinco (5) pisos o 18,5 m., con parapeto de azotea incluido.-

Determinándose así, una envolvente que junto a los otros parámetros de
la morfología urbana mencionados, define las limitaciones de los
edificios entre medianeras.-

1.16. Indicadores por zona

Zonas: C.2. - R.1 = FOS:0.6 FOT: 3

R.2. y C.2.1. = FOS:0.6 FOT: 2

C.1 = FOS: 0.8 FOT: 2

1.17. Edificios de Perímetro Libre

En los distritos C.1., C.2. y R.1. podrán construirse edificios de
mayor altura que la establecida para edificios entre medianeras,
siempre que los mismos, sean de perímetro libre (por lo menos por
encima de la altura máxima para edificios entre medianeras)
(basamento).-

Además del cumplimiento de los indicadores urbanísticos propios de la
morfología establecidos en el presente anexo, tendrán como límites de
su volumetría, 8,00 m. de retiro de la línea de edificación, 4,00 m. de
retiro con respecto de las líneas de C.L.M. o Rfo., un ángulo de 60º
con vértice en la L.M. de la vereda de opuesta a la de la parcela y un
plano horizontal a 45.00 m. como máximo altura (HMx).-

1.18. Incrementos de FOT y Densidad

Por sobre los valores máximos de FOT y Densidad determinados para estas
zonas, se establecen los incrementos o premios que se indican a
continuación. Estos incrementos en conjunto no podrán superar el 40% de
los valores máximos establecidos:

Por ancho de parcela: a partir de 12.00 m., 2% de aumento por cada
metro en más de incremento en el ancho del lote, hasta un máximo del
10%.-

Por edificación retirada: voluntariamente más allá de la línea de
retiro de frente correspondiente, 3% por cada metro de retiro, con un
máximo de 10%.-

Por menor superficie de suelo ocupada: que la resultante del FOS máximo
establecido para la zona, el aumento del FOT será proporcional a la
reducción, con un máximo del 10%.-

Por espacio libre en planta baja, de uso público, al frente, será
medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, 2 % por
cada metro, con un máximo de 10% y con un retiro mínimo de 5 m.

Estos incrementos son aplicables solamente en distritos C.2. y R.1..-

1.19. Predios para P.H.

Los predios que se utilicen para edificios en propiedad horizontal,
deberán construirse sobre parcela única, o se realizará mensura de
unificación de lotes.

1.20. Edificios sobre predios de más de 1.500 m2

Todo emprendimiento de edificación, dentro del área urbana, sobre
predios con superficie mayor a 1.500 m2 deberá someterse a un estadio
de impacto urbano ambiental a través de un anteproyecto del mismo, que
determine si las Normas Urbanísticas en vigencia, son las adecuadas
para su situación.-

1.21. Recomposición de L.M.

Los edificios ubicados en parcelas pertenecientes a los distritos C.1.,
C.2., C.2.1. y R.1., cuyo volumen edificado se encuentra retirado de la
L.M. más de 3.00 m., deberá recomponer la línea de edificación, por lo
menos en planta baja, materializando con elementos arquitectónicos
autorizados por la oficina técnica competente.-

Quedan exceptuadas las construcciones de viviendas unifamiliares.-

1.22. Tratamiento de muros medianeros

En los distritos C.1., C.2., C.2.1. y R.1. las edificaciones que
superen las alturas de sus linderos y/o estén retiradas de la línea de
edificación, deberán proyectar, y presentar en la Dirección de Obras
Privadas, el tratamiento de muros privativo y/o medianeros.-

1.23. Estudio de suelos

Toda construcción que supere la altura correspondiente a PB y tres
pisos, requiere la presentación ante la Dirección de Obras Privadas, de
un estudio de suelos de la parcela, firmado por profesional habilitado
para tal fin.-

Referencias

1. Ordenanza 3137/04-AT

INFORMACION ADICIONAL

• Expediente: MENSAJE Nº 012-OP-2004

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• Derogada: NO

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• Vetada: NO

INFORMACIÓN ANEXA